Simulação Financeira
Como Simular Financiamentos
Aprenda a usar a fórmula PMT, simular diferentes cenários de financiamento e tomar decisões inteligentes na compra da casa própria.
O que é PMT?
PMT (Payment) é a fórmula matemática que calcula o valor da prestação de um financiamento com parcelas fixas (Sistema Price).
PMT = PV × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ - 1]
Onde: PV = Valor Present, i = Taxa, n = Períodos
Sistema Price
No Sistema Price, todas as prestações têm o mesmo valor. No início você paga mais juros, no final mais amortização.
Início
80% Juros
20% Amortização
Final
20% Juros
80% Amortização
Exemplo Prático: Financiamento de R$ 400.000
Dados do Financiamento:
• Valor: R$ 400.000
• Taxa: 9% ao ano
• Prazo: 30 anos (360 meses)
Passo a Passo do Cálculo PMT:
1. Converter taxa anual para mensal:
i = (1 + 0,09)^(1/12) - 1 = 0,007207 (0,7207% a.m.)
2. Aplicar a fórmula PMT:
PMT = 400.000 × [0,007207 × (1,007207)^360] / [(1,007207)^360 - 1]
3. Calcular as potências:
(1,007207)^360 = 14,7275
4. Resultado final:
PMT = R$ 3.219,24
R$ 3.219,24
Prestação Mensal
R$ 758.927
Total a Pagar
R$ 358.927
Total de Juros
Simulando Diferentes Cenários
Compare: Mesmo financiamento com condições diferentes
Cenário 1: Prazo Menor (20 anos)
Valor: R$ 400.000
Taxa: 9% a.a. (0,7207% a.m.)
Prazo: 240 meses
Prestação: R$ 3.597,30
Total pago: R$ 863.352
Economia: R$ 104.425
Cenário 2: Taxa Menor (7% a.a.)
Valor: R$ 400.000
Taxa: 7% a.a. (0,5654% a.m.)
Prazo: 360 meses
Prestação: R$ 2.661,21
Total pago: R$ 958.035
Economia: R$ 199.108 vs 9%
💡 Insights dos Cenários:
- • Reduzir 10 anos economiza R$ 104.425, mas aumenta prestação em R$ 378
- • Reduzir 2% na taxa economiza R$ 199.108 e diminui prestação em R$ 558
- • Conclusão: Negocie a taxa! É mais impactante que reduzir prazo
Como Usar Nossa Calculadora
Passo a passo para simular seu financiamento:
1️⃣ Prepare os dados:
- • Valor do imóvel que deseja
- • Valor da entrada (mínimo 20%)
- • Renda familiar comprovada
- • Score de crédito atualizado
- • Relacionamento bancário
2️⃣ Simule diferentes bancos:
- • Caixa: Taxa menor, burocracia maior
- • Banco do Brasil: Boas condições
- • Santander: Agilidade no processo
- • Itaú: Relacionamento conta
- • Bradesco: Programas especiais
Regras importantes para aprovação:
💰 Renda vs Prestação
- • Máximo: 30% da renda bruta
- • Ideal: 25% da renda líquida
- • Considere outros gastos fixos
🏠 Valor do Imóvel
- • Entrada: 20-30% do valor
- • FGTS pode ser usado na entrada
- • Avaliação bancária obrigatória
📋 Documentação
- • 3 últimos holerites
- • IR pessoa física completo
- • Extratos bancários
Checklist antes de assinar:
✅ Verifique no contrato:
- • Taxa de juros (efetiva anual)
- • Valor exato da prestação
- • Prazo total em meses
- • Sistema de amortização (Price ou SAC)
- • Seguros obrigatórios
- • Possibilidade de amortização
⚠️ Cuidado com:
- • Taxas administrativas abusivas
- • Seguros caros desnecessários
- • Produtos "casados" obrigatórios
- • Cláusulas de reajuste abusivas
- • Multas excessivas
- • Prazos de carência longos
Estratégias para Pagar Menos Juros
💡 Estratégias durante o financiamento:
- Amortização anual:Use FGTS aniversário ou 13º para amortizar o saldo devedor.
- Portabilidade:Mude para banco com taxa menor a cada 2-3 anos.
- Renda extra:Adicione cônjuge como devedor para somar rendas.
- Prazo vs Valor:Escolha reduzir prazo quando possível (economia maior).
🎯 Exemplo de economia:
Financiamento original:
R$ 400.000 em 360 meses a 9% a.a.
Total: R$ 758.927
Com amortização R$ 20.000 no 5º ano:
Novo saldo: R$ 336.234
Redução no prazo: 36 meses
Economia: R$ 89.432
Regra prática: Cada R$ 1.000 amortizado no início economiza R$ 3.000-4.000 em juros ao longo do financiamento.